Häufige Fragen

Allgemeine Informationen zum Thema Miete

1. Miete

Miete ist die Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung an den Mieter. Die Miete umfasst in der Regel die Grundmiete (Nettokaltmiete) und die Betriebskosten/Nebenkosten (kalte und warme Betriebskosten). Bestimmte verbrauchsabhängige Kosten, wie z.B. die Kosten für den Bezug von Strom und Wasser, rechnet der Mieter selbst mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen ab. Bei einer Genossenschaftswohnung wird die "Miete" als Nutzungsgebühr bezeichnet.

 

2. Nebenkosten / Betriebskosten

Die Betriebskosten sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, neben Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten. Im Einzelnen sind dies die auf das Gebäude zu zahlende Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung und Abwasser, Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und Warmwasserversorgungsanlage, Kosten für Fahrstuhlanlagen, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gartenpflege, wie auch die Kosten für Hausmeister, Beleuchtung, Versicherungen und die sogenannten sonstigen Betriebskosten. Diese werden in der Regel durch monatliche Vorauszahlungen neben der Grundmiete erhoben. Die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen wie auch der verbrauchsabhängigen Kosten gegenüber den einzelnen Mietparteien erfolgt in Form einer jährlichen Betriebskostenabrechnung anhand eines im Mietvertrag festgehaltenen Verteilungsschlüssels. Sind keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen, gilt der gesetzlich normierte Verteilungsschlüssel Quadratmeter Wohnfläche.

 

3. Warmmiete

Die Warmmiete, auch Bruttowarmmiete, beinhaltet die kalten Betriebskosten einschließlich der Heizkosten. Entsprechend enthält die Bruttokaltmiete nur die kalten Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Beleuchtung, Grundsteuer usw., jedoch keine Heizkosten.

 

4. Wohnberechtigungsschein (WBS)

Für öffentliche geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) benötigt der Mietinteressent einen Wohnberechtigungsschein. Je nach Zahl der Haushaltsmitglieder und der Höhe des Einkommens berechtigt er zum Bezug bestimmter Sozialwohnungen. Er muss von Abschluss des Mietvertrags dem Vermieter vorgelegt werden. Den WBS erhält man in den Wohnungsämtern der Städte und Gemeinden. Die Einkommensgrenzen können je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.

 

5. Mietenspiegel (qualifizierter)

Der qualifizierte Mietenspiegel enthält eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der qualifizierte Mietenspiegel muß im Unterschied zum einfachen Mietenspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt und anerkannt worden sein. In Hamburg erfolgt die Erstellung dieses Mietenspiegels unter Leitung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt.

Der Mietenspiegel wird in der Regel einer etwaigen Mieterhöhung zu Grunde gelegt. Der Vermieter kann sich bei einer Mieterhöhung direkt auf den Mietenspiegel stützen, muß jedoch die betreffende Wohnung einer bestimmten Kategorie des Mietspiegels zuordnen. Der qualifizierte Mietenspiegel muß alle zwei Jahre den aktuellen Daten angepasst werden, eine umfassende Neuerstellung ist nach vier Jahren nötig.

Der zur Zeit gültige Hamburger Mietenspiegel 2011 bezieht sich auf den Erhebnungsstand 1. April 2011. 

 

 

Häufig gestellte Fragen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung

1. Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen?

Bei den Nebenkosten handelt es sich grundsätzlich um die Kosten, die im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wirtschaftseinheit jährlich anfallen. Es gibt sowohl die „kalten“ als auch die „warmen“ Betriebskosten. Zu den „kalten“ Betriebskosten gehören die in der Betriebskostenverordnung namentlich aufgeführten Kosten (Betriebskostenkatalog) sowie sonstige Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses entstehen können. Zu den „warmen“ Betriebskosten gehören in erster Linie die Kosten für den Brennstoffbezug (Gas oder Fernwärme) und bei Grundstücken mit zentraler Warmwasserversorgung die Warmwasserkosten sowie die Heiznebenkosten wie z.B. Wärmedienst, Heizungsstrom, Wartungskosten, Zählermiete.

 

2. Wann werden die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst und woran orientiert sich die Anpassung?

Die Anpassung der Nebenkosten wird zumeist mit der Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vorgenommen. Für die Kalkulation der neuen Vorauszahlungshöhe dienen als Basis die zuletzt angefallenen Gesamtkosten des einzelnen Mieters und – soweit bekannt – zu erwartende Preissteigerungen.

 

3. Von einigen Betriebskostenarten müssen Abzüge vorgenommen werden. Um was handelt es sich genau?

Bei einigen Kostenarten z.B. Hauswartkosten, Fahrstuhlwartung, Wartung Heizungsanlage erfolgt ein Vorwegabzug, soweit hierin anteilige Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten enthalten sind. Bei der Wartung gilt dies für die so genannten Vollwartungsverträge und beim Hauswart erfolgt ein angemessener Abzug, der den Bereich Instandhaltung und Verwaltung abdeckt.

 

4. Auf unserem Dach befindet sich keine Antenne, dennoch wird in der Betriebskostenabrechnung die Position „Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage“ aufgeführt. Was hat es damit auf sich?

Der Kabelanschluss wird vom Kabelnetzbetreiber normalerweise bis in den Keller verlegt. Von dort erfolgt üblicherweise die Hausverteilung in die einzelnen Wohnungen. Das bedeutet, dass bis zum so genannten „Übergabepunkt“ im Keller der Kabelnetzbetreiber eventuell auftretende Störungen beheben muss. Wenn jedoch Störungen in der Hausverteilung auftreten (wie z.B. verschneites Bild oder auch gar kein Bild), muss der Vermieter für deren Behebung aufkommen. Hierfür wird ein Wartungsvertrag mit einer Fachfirma abgeschlossen. Diese Wartungskosten werden über die Kostenart „Gemeinschaftsantennenwartung“ in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.

 

5. Kann ich meinen Kabelanschluss kündigen, wenn ich keinen Fernseher habe?

Nein, denn in der Regel wird die Wohnung mit Kabelanschluss vermietet, d.h. der Mieter hat nicht das Recht, eine mietvertraglich vereinbarte Leistung einseitig zu kündigen. Vielmehr hat der Vermieter meistens einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber abgeschlossen, in dem aufgrund der Bündelung vieler Wohneinheiten ebenso die Kündigung einzelner Kabelanschlüsse ausgeschlossen ist.

 

6. Warum werden „Kosten der Straßenreinigung“ an die Mieter weiter berechnet? Ich habe noch nie gesehen, dass die Straße in unserer Wohnanlage gereinigt worden ist.  

Bei diesen Kosten handelt es sich um die öffentliche Straßenreinigung durch den Einsatz der entsprechenden Kehrmaschinen oder auch mit manuellem Reinigungswerkzeug, die durch die Stadtreinigung Hamburg zum Einsatz kommen. Hierzu liegen Gebührenbescheide vor, deren Berechnung konkret nach vorhandenen Frontmetern der jeweiligen Straße erfolgt. Die Reinigung der Straßen erfolgt in unterschiedlichen Zeitabständen, die von der Stadtreinigung Hamburg festgelegt werden.

 

7. Wofür bezahle ich unter der Kostenart „Allgemeinstrom“?

Die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Stromkosten sind für die Treppenhausbeleuchtung und/oder auch die Außenbeleuchtung der Häuser (z.B. Beleuchtung unter dem Vordach oder Hausnummernbeleuchtung) angefallen und sind umlagefähig.

 

8. In welchem Verhältnis werden die Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch und nach der Wohn- (Heiz-) fläche abgerechnet?

Diese Verteilung ist in der Heizkostenverordnung geregelt; hier heißt es, dass mindestens 50 %, höchstens 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Bei den Heizkosten gilt bei uns grundsätzlich der Aufteilungsschlüssel von 50 % zu 50 %. Bei den Warmwasserkosten kommen grundstücksbezogen beide Aufteilungsschlüssel vor.

 

9. Ich bin im 4. Quartal in meine Wohnung eingezogen. Die Heizkostenabrechnung im Folgejahr endete aufgrund der hohen Heizkosten mit einer Nachzahlung. Kann das stimmen?

Ja. Leider kommen Nachzahlungen in diesen Fällen häufig vor, da die monatliche Vorauszahlung für das gesamte Jahr – also auch für die Sommermonate, in denen nicht geheizt wird – kalkuliert ist. Fallen also z.B. nur die teuren Wintermonate in die Abrechnungsperiode, reichen die für diesen Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen meist nicht aus, um ein ausgeglichenes Abrechnungsergebnis zu erzielen.